부동산 중개 수수료 계산

오늘은 우리가 살면서 한 번쯤은 꼭 접하게 되는 부동산 수수료에 대해 알아보려고 합니다. 이사를 가거나, 집을 매매할 경우, 임대를 놓을 때에도 부동산 중개인을 통하게 되는데요.
혼자서는 하기 힘든 부동산 계약을 도와주시는 부동산 소장님들께 드리는 수수료에 대해 직접 계산해보고 미리 챙겨 보는 센스!직접 계산하는 방법에 대해 알려 드리겠습니다. 

집값 비싼 서울에 내 집 마련을 한다는 것은 젊은 사람들에게는 쉽지 않은 일이지요.   
엄청난 집값에 놀란 부알못 씨. 힘들게 마련한 자금으로 결국 계약을 합니다. 그런데 이번엔 중개수수료에 화들짝 놀랍니다. 지금 내가 내는 수수료가 적정한 걸까 의문이 듭니다. 

 

보통 집을 매매하거나 월세·전세 등의 계약 시 적게는 수십만 원에서 많게는 수백만 원에 달하는 중개수수료가 듭니다. 과연 중개수수료는 어떻게 계산하는 것인지, 과다한 수수료를 이미 지급한 경우에는 어떻게 대처해야 하는지 알아보겠습니다. 

 

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1. 주택 중개수수료율을 꼭 확인하세요. 
중개수수료는 부동산 중개업자가 중개한 대가로 받는 보수를 말하는데 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양쪽 모두 부담합니다. 공인중개사법에 따르면 공인중개사가 과도한 금액의 중개 보수를 고객에게 요구하지 못하도록 한도 요율을 정하고 있습니다. 수수료 요율은 거래 부동산의 금액 등에  따라 다릅니다. 다음 표는 서울시 조례에서 정한 중개수수료 요율입니다. 지방자치단체별로 조금 다르기는 하지만 크게 차이가 없어 참고하면 도움이 됩니다

 

부동산을 거래하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다. 개인간의 거래와 공인중개소를 통한 거래입니다.
이 때, 부동산 거래할 때 필수로 알고 있어야 할 것은 ‘부동산 중개수수료’입니다. 매매든 전세든 월세든 부동산 중개업자를 통하여 거래를 한다면 중개수수료가 반드시 들어가게 되는데 가끔 보면 비싸게 책정되는 금액 때문에 이게 맞는건가? 할 때도 있을 수 있습니다. 카페인인포와 함께 부동산 중개수수료의 모든 것을 알아보도록 할까요?

 

직거래가 활발하다고는 하지만 대부분의 부동산 거래는 공인중개사를 통해 공인중개업소에서 이루어지게 됩니다. 이렇게 중개업소에서 매매계약을 맺거나 전월세 계약을 체결하게 되면 부동산 중개수수료가 발생하게 되는데요.
부동산 중개수수료란 중개사가 물건을 소개해주고 계약서 작성을 도와주는 데에 대한 일종의 서비스 요금이라고 보시면 됩니다. 부동산 중개수수료는 매도인과 매수인, 임대인과 임차인 양쪽 모두가 부담하게 됩니다.

 

 

부동산 중개수수료 부가세인 10%를 꼭 납부하셔야 합니다. 그 이유로는 법령으로 지정이 되어있기 때문인데요. 부동산 중개업도 서비스의 일종으로 중개업자들은 부가세를 받은 후 신고를 해야 하기 때문입니다.

 

수수료는 보통 중개보수라고 하는데, 예전 같은 경우 중개수수료 뻥튀기라고 해서 주액보수를 가지고 장난 치는 중개사들이 거의 없다고 해도 무방합니다.
하지만 처음 부동산 거래를 해 보는 소비자들이 겪는 경험 중 하나가 부동산 중개수수료가 ‘생각보다 비싸다’고 생각한다는 것입니다. 때문에 일부 소비자들의 경우 직거래를 통해 중개수수료를 아끼려 하기도 합니다.
카페인인포와 함께 부동산 중개수수료의 정확한 요율을 확인하시길 바라며, 부동산 중개수수료를 과도하게 내지 않는 팁에 대해 알아보겠습니다.

 

한국소비자단체 협의회의 자료에 따르면 부동산 거래 경험이 있는 531명의 소비자 중 82%가 “중개수수료가 비싸다”고 답했습니다. 반면 “싸다”고 응답한 소비자의 전체는 1.5%에 불과했습니다.

 

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부동산 중개수수료는 어떻게 책정되는 것일까요?
한국공인중개사협회의 중개보수 요율표를 살펴보면 서울특별시 기준 매매거래는 5000만원 미만(한도 25만원), 5000만~2억원(한도액 80만원), 2억~6억원(상한요율 4/1000, 한도액 없음), 6억~9억(상한요율 1/5000, 한도액 없음)으로 한도액이 책정되어 있습니다.
임대차 거래 기준으로는 5000만원 미만(한도액 20만원), 5000만~1억원(한도액 30만원), 1억~3억원(상한요율 3/1000, 한도액 없음) 3억~6억(상한요율 1/4000, 한도액 없음) 등으로 정해져 있습니다.
중개보수 요율의 경우 시, 도별로 차이가 나기도 합니다. 때문에 시, 도별 세부요율은 한국공인중개사협회 홈페이지에서 확인해보시면 됩니다.

 

 

하지만 일부 공인중개사들은 법정수수료율보다 더 높은 중개수수료를 소비자들에게 요구하기도 합니다. 이런 경우 관련 중개수수료 입금 내역이 담긴 통장거래내역, 해당 공인중개사 사무소에서 발행한 영수증 등의 확보가 전제돼야 합니다. 관련 증거가 마련된 상태에서 관할 행정기관에 신고하면 해당 공인중개사는 6개월의 영업정지 처분을 받게 됩니다.
또한 부동산 전문가들은 책정된 수수료보다 높은 수수료를 원하는 중개사가 있으면 수수료를 더 줄 테니 집주인과의 월세가격 조정을 요구하라고 조언하기도 합니다. 예를 들자면, 중개수수료 50만원을 더 주고 월세 5만원을 깎는다면 1년 기준 월세 60만원을 절약하게 되는 것이지요.
마지막으로 부동산 중개수수료도 소득공제가 되기 때문에 소득공제를 받기 위해서 수수료를 지불한 현금영수증이 있어야 하기 때문에 현금영수증을 꼭 받아야 한다는 점 참고하셔야 합니다

 

부동산 중개수수료에도 한가지 예외사항이 있는데요. 바로 오피스텔에 있습니다.
오피스텔은 원래 업무용 시설이기 때문에 주택 외 요율로 계산을 하였지만 최근에는 거주 목적으로 오피스텔을 거래하시는 분들이 대폭 증가를 하여서 지금은 매매의 경우 0.5%, 전, 월세의 경우 0.4%로 제한하고 있습니다.
이렇게 카페인인포와 함께 부동산 중개수수료에 대해 알아보았습니다. 이해하기 쉬우셨나요?
요율표를 잘 읽어보시면 그렇게 어렵지 않을 것입니다

 

 

3. 주거용 오피스텔은 매매의 경우 0.5%, 전·월세는 0.4%의 요율을 적용합니다.  
금액대별로 차이가 나는 주택과 다소 다른 부분이지요. 주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하로, 전용 입식 부엌과 수세식 화장실, 목욕시설을 갖추어야 합니다. 실제 용도가 업무용인 경우 적용대상이 아닙니다. 
최근에는 앱과 인터넷 사이트를 통해 중개 수수료를 쉽게 계산할 수 있습니다. 포털 사이트의 경우 ‘부동산 중개수수료 계산하기’를 검색하면 자동 계산하는 프로그램이 나옵니다. 주택 종류와 지역, 거래종류, 거래금액을 입력하면 중개보수를 간편하게 알려줍니다. 

 

4. 과다 수수료에 대처 요령은?
간혹 중개업자가 과다한 수수료를 요구하는 경우가 있습니다. 
이럴 경우 세입자는 명시된 요율에 따라 계산해서 나온 법정 한도 금액만큼만 지급하겠다고 강하게 의사 표시를 하세요. 
그래도 계속 요구한다면 시·군·구청의 관할부서에 부동산 중개보수 부당행위로 고발할 수 있습니다. 고발이 들어가면 최소 영업정지 6개월입니다. 

 

 

 ※영수증을 꼭 챙기세요.
이미 과다한 중개수수료를 지급한 경우에는 ‘영수증’을 꼭 챙기세요. 지급한 수수료에 대한 영수증에는 중개업소 직인과 대표 중개업자의 도장이 찍혀 있어야 합니다! 
그리고 중개업자에게 연락해 법정 한도금액보다 추가로 지급한 액수를 되돌려 달라고 요구하세요. 영수증 같은 증거자료와 함께 관할 관청에 신고당하기를 원하는 중개업자는 없을 겁니다. 되돌려 받을 수 있습니다. 
※계좌이체를 이용하세요. 확실한 증거가 됩니다. 
중개보수 지급 시 되도록 현금보다는 계좌이체로 입금하세요. 영수증은 문제 발생 시 증거로 쓰일 수 있습니다. 법정수수료보다 많은 금액을 받은 중개사가 영수증을  제대로 써주는 일은 거의 없겠지요. 이런 상황을 대비해 거래내용이 기록되는 은행 계좌이체를 이용하세요. 대표 중개업자의 이름으로 된 계좌에 입금하는 것이 바람직합니다.   . 

 

주택의 부속 토지. 분양권 (서울시 기준)

 

분양권의 경우 전체 금액이 아닌 융자를 포함하여 불입한 금액과 프리미엄이 계산 기준이 됩니다, 

중개 수수료 계산 
예 1) 거래 대상 : 주택
매매가 150.000.000
요율 : 0.5%
중개 수수료 : 750.000
한도액 80만 원 보다 작은 금액이므로 중개 보수 법정 한도 안에 있음 
예 2) 거래 대상 : 주택 임대차
임대차 : 90.000.000
요율 : 0.4%
중개 수수료 : 360.000
한도액 30만 원보다 큰 금액이므로 30만 원이 법정 한도가 됨.
예 3) 거래 대상 : 분양권 
매매가 :200.000.000 / 계약금 20.000.000/ 중도금 30.000.000/ 프리미엄 15.000.000 (거래 가능 분양권)
(2천만 원 + 3천만 원+ 1천5백만 원 = 6천5백만 원) 
요율 : 0.5 %
중개 수수료 : 32만 5천 원 
부동산 중개 수수료를 주고받을 때, 미리 확인해야 할 사항
부동산 수수료를 주기 전에 확인해야 할 사항으로는 
1. 부동산이 간이과세자인지 일반 과세자인지 확인해야 합니다.
즉 부가가치세를 내느냐 안 내느냐의 차이인데요. 보통의 중개 사무소는 일반과세자로 부가가치세를 별도로 주어야 합니다. 예를 들어 수수료가 100만 원이라면 부가세 10만 원
총 110만 원을 주고 영수증을 받는 겁니다.
2. 어떤 영수증을 받아야 하나요?
현금영수증을 필히 받아야 합니다.
나중에 양도소득세를 낼 때 부동산 중개 수수료는 필요경비로 포함되어 계산합니다.
꼭 현금영수증으로 받아 비용처리를 하셔야 합니다.

 

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부동산 중개수수료에 대해 궁금한점

전세나 매매, 월새 같은 부동산 거래가 이루어질때는 거래 금액에 따라서 수수료율이 달라지게 됩니다. 혹시 내가 그동안 낸 것이 맞는지, 아니면 지금 내야 하는 금액이 맞는지 궁금해 하시는 분들이 있다면 주목하시기 바랍니다. 우선 부동산 중개를 한 대가로 개인 공인중개사가 받는 보수를 뜻합니다.

부동산중개수수료의 산정은 어떻게 되는 것인지 궁금해 하시는 분들을 위한 정보를 알려드리도록 하겠습니다. 사실 부동산중개수수료는 전국적으로 동일하지 않습니다. 각 시나 도 별로 조례가 따로 정해져 있는데요. 그래서 남들과 비교하기 보다는 내가 살고 있는 곳의 조례를 살펴보는 것이 당연한 일입니다. 실제 비용보다 초과하여 요구하게 되면 법령에 위반이 되므로 잘 따져보시는 것이 좋습니다.

 

그렇다면 부동산중개수수료는 누가 지불하는 것일까요? 이는 상황에 따라 다르기 때문에 어떻다고 딱히 규정할 수는 없습니다. 하지만 대부분의 판례를 보면 계약 만료 후 새로운 새입자를 구할때는 당연히 집주인이, 계약이 만료 되기 이전에 세입자가 나갈 경우에는 세입자가 일반적으로 부담을 합니다. 추후 분쟁을 막기 위해서는 초기 계약시에 특약을 통해 기입을 해두는 것도 바람직합니다. 판례에 의하면 세입자가 부담한다는 특약 등이 없다면 최선으로는 반반 부담하는 것이 실정이라고 합니다.

 

 

부동산중개수수료를 내는 기준에 대해서도 알아두셔야 합니다. 본인이 살고 있는 실제 용도가 아닌 건축물대장상에 지개되어 있는대로 주택이나 상가로 분류됩니다. 내가 주거용으로 들어와 살고 있는 오피스텔이나 상가라 할지라도 건축물 대장에 업무용으로 되어 있다면 상가로 적용받아 부동산중개수수료를 지불해야합니다. 인터넷 상에 검색만 해보아도 지역과 보증금액수, 월세나 전세 등 입력만 하면 쉽게 알아볼 수 있으므로 정확한 요율에 따라 지급할 수 있도록 어느정도의 지식은 가진 후에 부동산 거래를 하는 것이 바람직합니다.

 

 

특히 상가주택의 경우에는 주택의 면적에 따라서 요율이 달라집니다. 주택의 면적이 더 넓다면 전부 주택으로 적용하며, 주택 이외의 면적이 넓다면 상가로 적용됩니다. 보통 수수료에 대한 지급은 잔금 기준일로 하는 것이 평균적이지만 지급 시기는 따로 공인중개사와 의뢰자 간의 약정에 따를 수 있으므로 사전에 협의하셔서 어려움이 생기지 않도록 하시기 바랍니다

 

중개수수료도 소득공제가 된다는 것을 아시나요
연말정산 시 세금혜택을 받기 위해 현금영수증을 발급하지요. 2009년부터 부동산 중개수수료도 소득공제가 가능하게 됐습니다. 하지만 많은 사람이 이런 부분을 잘 모르고, 중개업체 측에서도 자신들의 세원이 공개되는 것을 꺼려 잘 설명해 주지 않는 경향이 있습니다. 
중개수수료를 소득공제를 받기 위해서는 현금영수증이 있어야 하는데, 현금영수증 발급을 요청하면 중개업소가 별도의 부가가치세를 요구할 수도 있습니다. 일반과세사업자의 경우 중개수수료의 10%를, 간이과세사업자는 3%를 요구합니다(해당 중개업소가 일반과세사업자인지 간이과세사업자인지를 확인하고 싶다면, 중개업소의 벽에 걸려 있는 사업자등록증을 보면 알 수 있답니다). 
공인중개사와 계약 전에 정확한 중개 수수료가 얼마인지 분명히 하고, 수수료에 부가가치세를 포함하는지 여부를 협의해 수수료 금액을 조정 협상해 보는 것도 꿀팁이겠지요.