반전세 계약시 주의사항 계산법

오는 4월 결혼을 앞두고 있는 예비신랑 K씨는 신혼집으로 길음동 일대에 마음에 드는 89㎡ 소형아파트를 발견했습니다. 전세난에 어렵게 찾은 집이지만 집주인은 보증금을 낮추더라도 월세를 요구해 사실상 '반전세'로 계약을 할 상황입니다. 생애 첫 주택 계약을 앞두고 있는 K씨, 행복한 보금자리를 얻기 위해 K씨가 유념해야 할 사항은 무엇일까요?

최근 전세난이 심화되면서 반전세, 월세 등이 성행하고 있습니다. 봄철을 맞아 이사를 준비하는 세입자들이 유의해야할 사항도 그만큼 많아졌습니다.

반전세(보증부 월세)는 말 그대로 전세보증금의 일부를 월세로 내는 방식입니다. 2년간의 전세기한이 만료돼 새 집을 찾거나 재계약을 원하는 세입자들이 오른 전셋값을 감당하지 못해 일부를 월세로 돌리는 형식입니다.

국토해양부에 따르면 최근 4개월간 거래된 아파트 임대물량의 약 20%가 반전세 등 월세 물량으로 조사됐다. 전문가들은 최근 늘고 있는 반전세는 신종계약이기 때문에 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 계약 전 '특약'을 설정해 구체적인 내용을 적어두는 것이 중요하다고 조언합니다.

 

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반전세 역시 전세와 마찬가지로 확정일자를 받아놓는 것이 필수입니다. 확정일자란 주택임대차 계약서에 공신력 있는 기관의 확인 도장을 받은 날짜를 기록하는 것입니다. 주로 해당 거주지 주민센터에서 손쉽게 받을 수 있습니다.

확정일자는 해당되는 날 실제로 계약이 있었다는 증거가 되면 집이 경매로 넘어갔을 경우 보상순위를 정하는 기준이 됩니다. 재계약하면서 보증금이 올랐다면 늘어난 금액에 대해서만 확정일자를 받으면 됩니다.

학생, 직장인들이 오피스텔 등 준주거주택의 전세, 반전세를 구할 경우는 '전세권 설정등기'를 하는 게 좋다. 오피스텔은 세입자가 전입신고를 하면 주택으로 간주되므로 주인이 전입신고를 꺼리는 편입니다. 전입신고를 못하면 확정일자를 받지 못하게 됨에 따라 집주인과 협의해 전세권 설정등기를 해야 합니다. 이럴 경우 따로 전입신고는 하지 않아도 됩니다.
또 최근의 전세난을 틈타 보증금을 가로채는 전세금 '먹튀' 사기 사건도 잇따르고 있어 각별한 주의가 필요하다. 세입자의 경우 시세보다 조건이 좋은 전세 물건을 보더라도 계약을 서두르지 말고 여러 사항을 점검해야 합니다.

 

중개업자 등 거래대상의 신분 확인을 필수적입니다. 중개업자의 등록여부 또한 해당 시·군·구청을 통해 확인해야 합니다. 대여받은 공인중개사 자격증으로 중개업소를 차리고 여러 세입자와 중복 전세계약을 체결하고 '먹튀'를 한 사례도 있습니다. 대리인과 계약을 맺을 땐 소유자에게 위임 여부, 계약 조건 등을 직접 물어보고 위임장 위·변조 여부도 살펴야 합니다.

등기부상 권리관계도 확인해야 합니다. 등기부를 발급받아 보면 소유권자과 저당금액 등을 알 수 있습니다. 일반적으로 저당금액이 세 들어갈 집의 20~30%선이면 안전하다. 등기부에 모르는 기재내용이 있습니다면 중개업자나 법무사에 반드시 문의해 법적분쟁을 사전에 예방하도록 합니다.

부동산 관계자는 “솔직히 지금처럼 전셋값이 올라간 상황에서 대출이 있는 집에 들어가는 것은 위험한 감이 없지 않다”면서 “눈높이에 맞지 않더라도 가진 돈에 맞춰서 집을 구할 것을 권합니다”고 말했습니다. 서울의 아파트 전세가율은 현재 매매가의 55% 정도입니다.부동산 관계자들은 재건축 직전의 싼 전세와 대출이 끼어 싸게 나와 있는 전세, ‘반전세’ 등을 빼면 거의 전세가율이 70%에 육박할 것이라고 말합니다.

 

아파트나 구분 소유된 다세대주택의 경우와 달리 임대인이 가구별로 구분은 해 놨지만 건물 전체가 1개의 소유권으로 돼 있는 다가구주택의 경우엔 더 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있습니다. 임차인별로 임대차보증금의 액수와 주택 임대차보호법상 최우선으로 보호받는 소액 임차인이 몇 명인지 확인해 자신의 임대보증금 확보가 가능한지를 확인해야 합니다.

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계약서를 작성할 경우 계약 당사자가 임대인 본인인지도 확인해야 합니다. 만일 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우엔 소유자 본인과 통화해 계약 위임 사실을 확인해야 합니다. 소유자 본인이 대리인에게 계약을 체결할 권한을 줬다는 내용이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두면 안전합니다. 계약을 끝냈다면 열쇠를 받는 동시에 동 주민센터에 전입신고를 하고 ‘확정일자’를 받아 둬야 합니다. 그래야만 나중에 경·공매 발생 시 배당 절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 ‘우선변제권’을 가질 수 있습니다.

재계약을 할 경우에도 몇 가지 주의사항이 있습니다. 계약 기간 종료 후 같은 조건으로 재계약을 체결합니다면 문제가 없지만 보증금을 올려 계약합니다면 꼭 등기부등본을 열람해야 합니다. 새로운 근저당이나 가압류 등이 있으면 증액되는 전세금이 안전할지 장담할 수 없어서다. 새 계약서를 작성할 때도 확정일자는 반드시 받아 둬야 합니다. 이때 작성된 계약서와 기존의 계약서는 함께 보관해야 하며 새로 체결하는 계약서에는 기존 임대차 계약서가 유효합니다는 내용의 특약사항을 기재해야 합니다.

 

계산법

연 10% 또는 한국은행 기준 이율 1.5% +3.5 중에서 낮은 이율 적용
월세로 전환할 보증금 x 연 이자/12개월

보증금 2억 월세로 전환 시 
2억 원x(기준이율 1.5% + 3.5%)/12
보증금 2억/월 833,000원