공동주택 공시지가 상승

국토교통부에서 한국부동산원에 의뢰해 조사·산정한 21년 공동주택 공시가격(안)이 15일 발표되었습니다.
올해 공시대상 공동주택 수는 1420만5000호로, 지난해 대비 2.7% 증가했습니다.
전국 공동주택 공시가격(안)은 지난해보다 19% 증가했고, 공시 중위가격은 1.6억원, 공시가격 6억원(시세 9억원 수준) 이하 비중은 92.1%, 공시가격 9억원(시세 12~13억원 수준) 초과는 3.7%였습니다.

공시가격 인상에 대한 부담을 완화하기 위해 ▲1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 재산세율을 인하(구간별 0.05%p)해 1주택 세대는 전년 대비 재산세가 감소하고,▲지역건보가입자 재산공제 확대로 건보료 부담 완화, 피부양 자격 제외자에 대해서는 신규 건보료 50% 감면하는 조치를 취했습니다.

국토부는 16일부터 2021년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 공개하고, 4월 5일까지 소유자와 지자체 등의 의견을 듣는 절차를 진행할 계획입니다.
공동주택 공시가격은 보유세(종부세,재산세), 상속세,증여세 등의 과세자료로 쓰이며, 현실화율(시세반영율)이 70% 수준에 머무는데 5~10년에 걸쳐 90% 수준으로 올릴 계획입니다.

공동주택 중 재산세 특례세율이 적용되는 공시가격 6억원 이하 주택은 전체의 92.1%인 1,308.8만호, 서울은 70.6%인 182.5만호가 해당한다. 공시가격 9억원을 초과하는 공동주택은 전국 기준 3.7%인 52.5만호, 서울은 16.0%인 41.3만호입니다.
공시가격의 중위값은 전국 1.6억원이며, 지역별로는 세종 4억2300만원, 서울 3억8000만원 등으로, 공동주택 가격공시를 실시한 2006년 이래 처음으로 세종이 1위가 되었습니다.

 

전년 대비 변동률은 전국 기준 19.08%였고, 지역별로는 서울 19.91%, 부산 19.67%, 세종 70.68% 등으로 나타났습니다.
공시가격 현실화율은 70.2%로 2020년 69.0% 대비 1.2%p 올라 현실화 계획에서 제시한 목표와 같은 수준이라고 부동산원은 전했습니다. 

지난해 개정된 <지방세법>에 의해 공시가격 6억원 이하 1주택자는 세율 인하효과(주택분 재산세 22.2~50%)가 공시가격 상승으로 인한 재산세 증가효과(상한 5~10%)보다 크므로 지난해 대비 재산세 부담액이 감소하는 효과가 있습니다.
더불어 재산세 납세자의 납부 부담 완화를 위해 세부담 상한제와 분할납부 제도를 함께 운영하고 있습니다.

세부담 상한제는 올해 재산세 납부액이 전년도 재산세 납부액의 일정 수준을 넘지 않도록 한도를 설정한 제도로, 주택의 경우 공시가격 3억원 이하는 전년도 재산세 대비 증가분이 5%, 공시가격 3억원 초과~6억원 이하는 10%, 공시가격 6억원 초과는 30% 이내로 제한됩니다.
또한, 일시적으로 납부여력이 부족한 납세자를 지원하기 위해 분납 제도를 도입하여 250만원을 초과하는 세액에 대해서는 최대 2개월 간 분할납부할 수 있도록 하고 있습니다.

공시가격 9억원을 초과하는 1주택 보유자나, 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자는 종합부동산세를 부담할 수 있습니다.
한편, 올해부터 변경되는 세액 공제 확대 등으로 요건에 해당되는 1주택자는 감면혜택도 커집니다.
만 60세 이상 고령자는 연령대별로 20~40%의 공제혜택을 받고, 5년 이상 장기보유자도 보유기간에 따라 20~50%의 공제를 받게 되며, 장기보유와 고령자 공제의 합산 상한도 80%로 확대됩니다.
또한, 1주택을 부부 공동명의로 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 신청할 수 있게 돼 공시가격 9억원 기본공제 및 고령자·장기보유자 세액공제도 받을 수 있게 됩니다.

1주택자의 경우 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세의 전년도 대비 증가분이 50% 이내로 제한됩니다.
다주택자는 공제혜택을 받을 수 없고, 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택자는 최대 6%의 세율을 적용받습니다.
주택분 재산세와 종합부동산세는 6월1일 기준으로 당해 부동산을 보유하고 있는 경우에 과세됩니다.
또한 공시가격 변동에 따른 건강보험료 부담을 감안하여 공시가격이 보험료 산정에 반영되는 오는 11월부터 부담완화 방안이 적용됩니다.

전체 지역가입 세대의 89%인 약 730만 지역가입 세대의 보험료 부담이 평균 월 약 2000원 인하될 수 있습니다.
건강보험피부양자의 경우 재산세 과세표준이 5억4000만원(공시가격으로는 9억원, 시세로는 약 13억원)을 넘는 경우에 피부양 자격에 변동이 있을 수 있으며, 피부양 자격에서 제외될 경우 12월부터 지역가입자로 전환돼 신규로 보험료가 부과됩니다.
공시가격 변동으로 피부양자격에서 제외되는 경우는 약 0.1% 수준(1만8000명)으로 예상되며, 대부분 고령층인 여건을 고려하여 22년 6월까지 한시적으로 신규 보험료의 50%만 부과(평균 11만9000원, 잠정치)합니다.

2022년 7월부터는 건강보험료 2단계 부과체계 개편에 따라 공시가격에 따른 보험료 변동영향이 축소됩니다.
한편 지역가입자에 대한 재산공제가 재산 규모 상관없이 5000만원 일괄 공제로 확대돼 공시가격에 영향을 받는 재산에 따른 보험료 부담이 낮아지게 되며, 피부양자에서 제외돼 신규로 보험료를 부담하게 되는 경우에 대한 보험료 감면도 제도화를 검토할 예정입니다.2021년 공시가격은 복지수급자 파악을 위한 22년 상반기 확인조사(4~6월)부터 영향을 미치게 됩니다.
복지수급 대상인 사회취약계층은 무주택이거나 보유 중인 부동산이 중·저가로 공시가격 변동이 미치는 영향은 제한적일 전망이나, 복지수급에 문제가 없도록 공시가격 변동을 감안하여 각 제도별 수급기준을 보완하고 수급자를 보호할 수 있도록 운영할 계획입니다.

기초생활보장제도와 차상위계층 지원사업의 경우, 현재 재산가치를 반영할 때 재산공제*를 적용하여 공시가격의 영향을 완화하고 있으며, 일정 규모 이하의 재산(대도시 6900만원, 중소도시 4200만원, 농어촌3500만원)은 소득으로 반영하지 않습니다.
장애인이나 노인 등 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장지원하고 있습니다.
또한, 기초연금과 장애인연금은 수급여건을 반영하여 매년 수급자 선정기준을 새로 설정하므로, 내년 기준 조정 시 공시가격 변동영향을 고려할 예정입니다.
65세 이상의 어르신 중 70%가 받는 기초연금과 18세 이상 중증장애인 중 70%가 받는 장애인연금은 공시가격과 상관없이 지급받는 비율이 70%로 유지됩니다.
정부는 공동주택 공시가격(안)에 대해서는 오는 4월 5일까지 소유자 등 의견을 제출받아 반영하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4월 29일에 공시할 예정입니다.